DPE à Liberti-Albert 1er à Nice : bâti ancien et lecture des étiquettes

Le dossier DPE de Liberti-Albert 1er, à Nice, repose sur 251 diagnostics de performance énergétique géolocalisés, issus d’un échantillon analysé de 15 000 DPE à l’échelle de la ville. Ces données décrivent les logements diagnostiqués dans le quartier : leur période de construction, leur type, leurs étiquettes et plusieurs valeurs médianes. Elles permettent de situer ce secteur dans le contexte niçois, mais ne constituent pas un inventaire de tous ses logements. La lecture fait apparaître un parc d’appartements ancien, une présence importante de la classe C et une proportion de classes F et G inférieure à celle observée pour Nice. Pour un projet de vente ou de location, ces résultats offrent un contexte utile sans remplacer l’examen du diagnostic propre au bien.

Un échantillon composé d’appartements, majoritairement antérieurs à 1948

L’ancienneté est un trait marquant du bâti représenté dans les diagnostics de Liberti-Albert 1er. Les logements construits avant 1948 constituent 63,3 % des DPE du quartier, contre 32,0 % pour Nice. La part construite avant 1975 atteint 88,0 %, ce qui confirme le poids des périodes anciennes dans cet échantillon. La part de maisons individuelles est de 0,0 % : les logements analysés sont donc des appartements. Leur surface médiane est de 35 m², alors qu’elle atteint 50 m² à l’échelle de la ville. Ce profil doit guider la comparaison : le quartier associe des logements anciens et une surface médiane plus réduite. En revanche, les données ne renseignent ni les matériaux des bâtiments, ni leurs équipements, ni leur historique de rénovation.

• Avant 1948 : 63,3 % des diagnostics du quartier concernent cette période de construction dominante. Ce repère caractérise l’âge du bâti analysé, sans déterminer à lui seul sa performance énergétique actuelle.
• Avant 1975 : la part atteint 88,0 %. Cette donnée englobe les logements antérieurs à 1948 et ne doit donc pas être additionnée à la proportion précédente.
• Maisons individuelles : 0,0 % dans les diagnostics étudiés. La surface médiane des appartements est de 35 m² ; elle ne correspond pas à la surface de chaque bien du quartier.

La classe C domine les 251 étiquettes DPE recensées

La répartition des étiquettes place la classe C au premier rang, avec 120 diagnostics sur 251. Elle est suivie de la classe D, qui compte 60 diagnostics, puis de la classe B, avec 34 diagnostics. La classe E rassemble 27 logements, tandis que les classes F et G en comptent respectivement 7 et 3. Aucun diagnostic de classe A n’apparaît dans l’échantillon. Cette distribution montre que l’ancienneté dominante du bâti ne s’accompagne pas d’une domination des étiquettes les moins favorables. Elle ne permet toutefois pas d’expliquer l’origine des résultats : aucune information sur l’isolation, le chauffage ou les travaux réalisés n’est fournie. Il faut donc distinguer le constat statistique, favorable à la classe C, d’une explication technique qui nécessiterait des informations propres à chaque logement.

• Classes A et B : aucun diagnostic en A et 34 en B. L’absence de classe A vaut pour cet échantillon géolocalisé, pas nécessairement pour chaque logement existant dans le quartier.
• Classes C et D : 120 diagnostics en C et 60 en D. Ce sont les deux étiquettes les plus représentées dans les données analysées à Liberti-Albert 1er.
• Classes E, F et G : 27 diagnostics en E, 7 en F et 3 en G. Les classes F et G correspondent aux 10 logements qualifiés de passoires énergétiques dans les faits fournis.

Moins de passoires que dans la ville, malgré un bâti plus ancien

Les logements classés F ou G représentent 4,0 % des diagnostics de Liberti-Albert 1er, contre 5,7 % à l’échelle de Nice. Sur cet indicateur, le quartier présente donc une proportion de passoires énergétiques plus faible que la référence municipale. La consommation médiane est également inférieure : 174 kWh/m²/an dans le quartier, contre 188 kWh/m²/an pour la ville. Ces résultats coexistent avec une part de bâti antérieur à 1948 nettement plus élevée, de 63,3 % contre 32,0 %. Ils rappellent que la période de construction ne suffit pas à résumer une étiquette DPE. La comparaison reste néanmoins limitée aux indicateurs disponibles : la répartition complète des classes à Nice n’est pas fournie, et les différences observées ne peuvent pas être attribuées à une cause technique précise.

Vendre : situer le bien sans lui attribuer le DPE du quartier

Pour préparer une vente à Liberti-Albert 1er, la première utilité de ces statistiques est de donner un point de comparaison au diagnostic individuel. Avec 120 logements classés C dans l’échantillon, cette étiquette constitue un repère fréquent, mais elle ne peut pas être présumée pour un appartement simplement parce qu’il se trouve dans le quartier. De même, les 63,3 % de logements antérieurs à 1948 n’autorisent pas à déduire une mauvaise performance à partir de l’âge du bâtiment. Une présentation factuelle du bien distingue donc son étiquette, sa consommation estimée et sa surface des valeurs médianes locales. Les données fournies ne permettent de chiffrer ni un effet sur la valeur de vente, ni une marge de négociation, ni l’intérêt financier de travaux éventuels.

Louer : examiner le diagnostic individuel et les estimations d’énergie

Pour un projet locatif, la proportion de 4,0 % de logements F ou G donne une indication collective, mais ne suffit pas à établir la situation d’un appartement précis. Un bailleur ou un candidat locataire doit raisonner à partir du DPE du logement concerné, plutôt qu’à partir de l’étiquette dominante du quartier. Le coût médian estimé de 639 € par an peut servir de contexte, sans être présenté comme la dépense attendue pour ce bien. Sa surface et les estimations inscrites dans son diagnostic restent les références individuelles à examiner. Les faits disponibles ne contiennent pas de calendrier réglementaire ni d’informations permettant de conclure à la possibilité de louer un logement donné. Ils ne permettent pas non plus de définir des travaux adaptés à son état.