DPE à Magnan, Nice : comprendre le bâti et ses performances énergétiques

230 DPE pour éclairer le parc de Magnan

Le dossier énergétique de Magnan repose sur 230 diagnostics de performance énergétique géolocalisés, issus d’un échantillon analysé de 15 000 DPE à Nice. Ces observations permettent de décrire les logements diagnostiqués dans le quartier, mais ne constituent pas un recensement de tous ses logements. Cette distinction est importante pour interpréter les résultats : une caractéristique fréquente dans les diagnostics ne représente pas nécessairement la même proportion dans l’ensemble du parc. Les données réunissent les étiquettes énergétiques, les périodes de construction, le type de logement et plusieurs valeurs médianes. Elles dessinent un quartier aux profils contrastés, où des appartements construits après 2021 côtoient un bâti plus ancien. Pour un propriétaire, un acquéreur ou un locataire, elles apportent un cadre de comparaison local, sans remplacer l’examen du diagnostic du logement concerné.

Un échantillon d’appartements aux périodes de construction contrastées

Dans les diagnostics étudiés à Magnan, la part des maisons individuelles est de 0,0 % : tous les logements observés sont donc des appartements. La période de construction dominante est celle d’après 2021, qui représente 37,0 % des diagnostics du quartier. Il s’agit de la période la plus représentée, et non d’une majorité du parc analysé. Parallèlement, 46,5 % des logements diagnostiqués ont été construits avant 1975, dont 10,0 % avant 1948. Ces deux dernières proportions se recoupent et ne doivent pas être additionnées. Le profil du quartier ne se résume donc ni à des constructions récentes ni à un bâti ancien. Cette coexistence invite à examiner chaque appartement séparément : les données fournies ne croisent pas l’âge du bâtiment avec son étiquette DPE et ne permettent pas d’attribuer une performance à une période précise.

• Après 2021 : 37,0 % des diagnostics de Magnan. Cette période occupe la première place dans l’échantillon, sans permettre de conclure que tous ces appartements présentent la même étiquette énergétique.
• Avant 1975 : 46,5 % des logements analysés. Ce groupe comprend les constructions d’avant 1948, qui représentent à elles seules 10,0 % des diagnostics du quartier.
• Maisons individuelles : 0,0 % dans l’échantillon. Les résultats décrivent donc des appartements ; ils ne fournissent aucun point de comparaison local pour une maison.

Des étiquettes B et C très présentes, mais 15 logements F ou G

La distribution des étiquettes fait apparaître une concentration sur les classes C et B, avec respectivement 104 et 57 diagnostics. La classe C est ainsi la plus représentée à Magnan, devant B puis D, qui rassemble 38 logements. Aucun diagnostic de l’échantillon n’est classé A. À l’autre extrémité, 16 logements sont classés E, 13 sont classés F et 2 sont classés G. Les passoires énergétiques F et G réunissent donc 15 logements, soit 6,5 % des diagnostics du quartier. La présence importante des classes B et C ne doit pas masquer ces situations distinctes. Une adresse à Magnan ne suffit pas à présumer de la performance d’un appartement : la répartition observée couvre plusieurs niveaux, ce qui rend nécessaire la lecture de l’étiquette individuelle pour situer un bien dans son environnement local.

• Classes A et B : aucun logement classé A et 57 classés B. L’absence de classe A concerne uniquement les 230 diagnostics analysés, et non nécessairement tous les logements du quartier.
• Classes C et D : 104 logements classés C et 38 classés D. La classe C constitue le groupe le plus nombreux de cette distribution locale.
• Classe E : 16 logements. Cette catégorie doit être distinguée des logements F et G dans la lecture des résultats, puisque le taux de passoires fourni porte uniquement sur ces deux dernières classes.
• Classes F et G : 13 logements F et 2 logements G. Leur poids total de 6,5 % est supérieur à la référence de 5,7 % fournie pour Nice.

Des médianes inférieures à Nice, sans avantage uniforme

La comparaison avec Nice doit ici s’appuyer sur des médianes, et non sur des moyennes arithmétiques, qui ne sont pas fournies. À Magnan, la consommation médiane atteint 130 kWh/m²/an, contre 188 kWh/m²/an à l’échelle de la ville. Le coût énergétique annuel médian estimé est de 527 €, contre 811 € pour Nice. La surface médiane est identique dans les deux périmètres, à 50 m², sans que cela signifie que leurs distributions de surfaces soient les mêmes. Le bâti d’avant 1948 est aussi moins représenté dans le quartier : 10,0 %, contre 32,0 % dans la ville. Ces indicateurs coexistent avec une part de F et G plus élevée à Magnan. Il n’y a pas de contradiction : la médiane décrit le centre d’une distribution, tandis que le taux de passoires renseigne sur une catégorie particulière.

Vendre ou louer à Magnan : partir du diagnostic du bien

Pour vendre à Magnan, ces résultats permettent de présenter le positionnement énergétique d’un appartement sans assimiler sa performance à celle du quartier. Un bien classé C appartient à la catégorie la plus représentée, avec 104 diagnostics ; un bien classé F ou G relève d’un groupe moins fréquent, mais bien présent. Pour louer, la même prudence s’impose : les 527 € de coût annuel médian estimé ne doivent pas être présentés comme la dépense future du locataire. Le diagnostic propre au logement reste le point de départ pour discuter de sa consommation et de son estimation énergétique. Les faits disponibles ne permettent pas de chiffrer un effet sur la valeur de vente, le niveau de loyer ou la demande. Ils ne suffisent pas non plus à établir la situation réglementaire d’un logement : aucune conclusion juridique individuelle ne peut être tirée de ces seules statistiques.