Location à Nice : les échéances G, F et E pour les bailleurs

93 207 diagnostics enregistrés à Nice composent la base locale examinée dans cette actualité du 7 octobre 2026. Pour les bailleurs, cette photographie officielle pose une question de calendrier : comment lire les classes énergétiques à la lumière des échéances locatives de 2025, 2028 et 2034 ? Elle compte 1 141 diagnostics G, 4 195 F et 12 652 E. Ces nombres décrivent des enregistrements, non autant de logements uniques ni de biens proposés à la location. Leur intérêt est de situer le poids des étiquettes concernées par les échéances, sans prétendre mesurer directement le nombre de propriétaires touchés.

G depuis 2025 : 1 141 diagnostics concernés par les nouveaux baux

Depuis le 1er janvier 2025, en métropole, les logements classés G ne satisfont plus le critère de décence énergétique pour un nouveau bail. selon l’ADEME niçoise, cette étiquette représente 1,2 % des diagnostics enregistrés. Pour autant, les 1 141 enregistrements G ne constituent pas un décompte de locations ne satisfaisant pas ce critère. Les faits disponibles ne précisent ni leur statut locatif ni le nombre de logements distincts qu’ils représentent. La règle nationale et le volume local doivent donc être présentés ensemble, mais sans confondre leur portée.

• G : 1 141 diagnostics, soit 1,2 % des enregistrements ; le critère de décence énergétique n’est plus satisfait pour un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025.
• F : 4 195 diagnostics, soit 4,5 % des enregistrements ; l’échéance prévue est 2028.
• E : 12 652 diagnostics, soit 13,6 % des enregistrements ; l’échéance prévue est 2034.

2028 : la classe F élargit le champ de lecture des bailleurs niçois

La prochaine échéance concerne la classe F en 2028. À Nice, les 4 195 diagnostics classés F représentent 4,5 % des enregistrements. Cette catégorie est plus importante que celle des logements G et constitue le jalon réglementaire suivant pour le parc locatif.

Réunies, les classes F et G totalisent 5 336 diagnostics, soit 5,7 % des enregistrements locaux. Ce regroupement donne un repère synthétique sur les deux premières classes concernées par le calendrier fourni. Il ne doit toutefois pas effacer la différence entre une échéance déjà passée pour G et celle prévue en 2028 pour F. Inversement, ce total ne suffit pas à qualifier l’ensemble de l’offre locative ni à en prévoir l’évolution.

2034 : les 12 652 diagnostics E donnent une autre ampleur au calendrier

L’échéance prévue pour la classe E en 2034 concerne une part importante du parc niçois. Avec 12 652 diagnostics, cette classe rassemble 13,6 % des enregistrements. Pour les bailleurs de logements classés E, 2034 constitue l'horizon réglementaire pour la location.

Lire successivement G, F puis E évite de traiter ces trois classes comme une seule situation locative. Elle ne permet pas davantage de calculer une quantité de logements qui sortiraient de la location aux différentes échéances. Il manquerait pour cela, notamment, un décompte de logements uniques et leur situation locative. L’information concrète disponible est plus circonscrite : Nice compte, parmi ses diagnostics enregistrés, une part de E supérieure à celle des F et G réunis. Cette structure justifie de conserver 2034 dans l’analyse locale, sans présenter cet horizon comme une prévision du marché.

Le profil immobilier de Nice

La commune de Nice (code INSEE 06088) compte 357 737 habitants selon l'INSEE. La base ADEME recense 93 207 diagnostics pour ce territoire.

• Unité de comptage : diagnostics enregistrés, avec possibilité de plusieurs apparitions d’un même logement.
• Périmètre : Nice (06088), 357 737 habitants.
• Source : ADEME, septembre 2026.

C à 39,1 % et D à 29,2 % : replacer les échéances selon l’ADEME

La classe C rassemble 36 428 diagnostics (39,1 %) et la classe D en compte 27 243 (29,2 %). La classe A représente 1 781 diagnostics (1,9 %) et la classe B 9 767 (10,5 %).

Les autres indicateurs donnent des repères de format et d’énergie, sans permettre un diagnostic individuel. La surface médiane est de 50 m², la consommation médiane de 188 kWh/m²/an et le coût énergétique annuel médian estimé de 811 €. Ces trois médianes ne décrivent pas nécessairement un même logement. Elles ne constituent donc pas le portrait chiffré d’un bien type à louer. Le chauffage principal indiqué selon l’ADEME est l’électricité, avec 45 903 diagnostics.

1948-1974 : la période de construction dominante

L’ancienneté du bâti complète la lecture destinée aux bailleurs, mais elle ne se substitue pas au classement énergétique. La période dominante est 1948-1974, avec 40,1 % du base DPE. Les autres repères fournis indiquent 32,0 % de bâti antérieur à 1949, 72,1 % antérieur à 1975 et 91,2 % pour les périodes antérieures à 2001. Ces seuils doivent être lus avec leurs intitulés exacts : ils ne forment pas des catégories indépendantes à additionner. La présentation de ces résultats doit préserver ce périmètre, sans convertir automatiquement ses pourcentages en effectifs sur les 93 207 diagnostics.

La présence importante de périodes anciennes ne démontre pas qu’elles expliquent les classes concernées par les échéances locatives. Les faits disponibles ne croisent pas année de construction et étiquette énergétique. On ne peut donc pas affirmer que les G ou les F se concentrent dans une période donnée, ni attribuer une classe à un logement à partir de sa seule ancienneté. La part des maisons individuelles, de 3,3 %, apporte un autre élément de description sans répondre à cette question. Pour un bailleur, ces repères éclairent le contexte immobilier niçois ; ils ne déterminent ni l’échéance applicable à un bien particulier ni les interventions qui modifieraient son classement.

Zoom sur les secteurs niçois

Les quartiers ou secteurs IRIS analysés comprennent Jean Médecin, Liberti-Albert 1er, Port, Magnan et Victor Hugo-Buffa. Il serait donc injustifié de désigner un quartier comme davantage concerné par 2028 ou 2034, ou de présenter un autre comme moins exposé aux échéances. Les parts communales ne peuvent pas être attribuées automatiquement à chacun de ces secteurs.

Géorisques recense pour le périmètre local les familles inondation, mouvement de terrain, séisme, feu de forêt, risque industriel et transport de marchandises dangereuses. Le potentiel radon est indiqué à 1 ; la zone sismique n’est pas renseignée. L’absence de cette dernière valeur ne doit pas être remplacée par une estimation. Ces informations concernent une autre dimension de la lecture immobilière que les classes énergétiques. Elles ne prouvent pas une exposition identique pour toutes les adresses ni pour tous les secteurs cités.

Bail ou vente : ne pas appliquer au locatif le périmètre de l’audit

La lecture des échéances locatives doit enfin rester distincte de celle de l’audit énergétique réglementaire. Celui-ci concerne la vente des maisons individuelles et des immeubles en monopropriété classés E, F ou G en métropole, avec l’entrée de la classe E dans ce périmètre depuis le 1er janvier 2025. Elle ne permet pas davantage de dénombrer les audits concernés à Nice à partir des seules classes énergétiques. Les deux lectures réglementaires doivent donc rester séparées.

Les données niçoises donnent le poids de ces classes parmi les diagnostics enregistrés, non une estimation des locations à retirer ou des travaux à réaliser. Elles ne chiffrent ni budget ni calendrier d’intervention pour un bien. Cette photographie du 7 octobre 2026 fournit ainsi un cadre local documenté pour lire les échéances, tout en laissant ouvertes les questions individuelles auxquelles une répartition communale ne peut pas répondre.

• Location : G depuis 2025 (nouveaux baux), F en 2028 et E en 2034.
• Pour la vente, distinguer le périmètre de l’audit : maisons individuelles et immeubles en monopropriété classés E, F ou G.